Hai dato in locazione un appartamento ed ora è finito il contratto di locazione per scadenza naturale per disdetta anticipata? A questo punto sorge in capo al conduttore l’obbligo di restituire il bene locato.
L’art. 1590 c.c. precisa che il bene deve essere riconsegnato “nello stato medesimo” in cui è stato ricevuto, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso dello stesso in conformità del contratto. Ad attestare le condizioni del bene all’inizio del rapporto sono gli stessi contraenti, ma, in assenza di espresse dichiarazioni, vige la presunzione che la cosa locata sia stata consegnata “in buono stato di manutenzione”.
Uno strumento utilissimo è quello del verbale dello stato dei luoghi. La redazione di un verbale in entrata e un verbale in uscita dall’immobile eviterebbe ogni sorta di “incomprensione”. Il raffronto infatti tra i due verbali darebbe una soluzione pacifica di eventuali problemi.
Il conduttore ha il diritto di usare e l’obbligo di curare il bene ricevuto in locazione, con la diligenza del buon padre di famiglia, facendo ricadere sullo stesso l’esecuzione delle sole cosiddette piccole riparazioni.
Il normale uso può causare l’usura e il deterioramento del bene. In questo caso le riparazioni spettano al proprietario del bene.
Molte volte però, proprio in sede di riconsegna, sorgono contenziosi tra le parti, aventi ad oggetto la richiesta del locatore di riduzione in pristino della cosa locata nonché il risarcimento dei danni.
Esclusi i casi in cui il conduttore abbia illegittimamente apportato delle modifiche al bene, non preventivamente autorizzate, spesso le richieste dei locatori non trovano accoglimento in sede giudiziaria perché carenti della prova del danno lamentato.
È stato al riguardo affermato che “il principio secondo cui l’inadempimento o l’inesatto adempimento dell’obbligazione contrattuale costituisce di per sé un illecito, ma non obbliga l’inadempiente al risarcimento, se in concreto non ne è derivato un danno, si applica anche alla fattispecie disciplinata dall’art. 1590 c.c., con la conseguenza che il conduttore non è obbligato al risarcimento, se dal deterioramento della cosa locata, superiore a quello corrispondente all’uso del bene in conformità del contratto, non è derivato, per particolari circostanze, un danno patrimoniale al locatore, sul quale incombe il relativo onere probatorio”(Cassazione Civile, Sez. III, Sentenza n. 5328/2007).
In mancanza della prova del danno patrimoniale il locatore non potrà ottenere nessun risarcimento, come ad esempio nel caso in cui, al termine di una locazione di un immobile durata decenni, decida di procedere alla relativa completa ristrutturazione, e sia constatato che il grado di deterioramento dello stesso non abbia in alcun modo inciso economicamente, non avendo provocato alcun aumento dei costi degli interventi manutentivi.
Come del resto non potrà pretendere la remissione in pristino in tutti i casi in cui il bene necessiti di interventi di straordinaria manutenzione che non possono essere imputati alla condotta del conduttore.
In caso di danni ingenti, il locatore può legittimamente rifiutare la riconsegna del bene, fino a quando il conduttore non provveda alle riparazioni necessarie o a risarcire per equivalente il danno; in tali casi scatterà anche la mora del conduttore, ai sensi dell’art. 1591 c.c., e sarà pertanto tenuto a corrispondere i canoni successivi e fino alla data di effettiva riconsegna del bene.
Se invece il locatore accerti la mancanza di piccoli lavori di manutenzione, che non implicano un’attività straordinaria e gravosa di rimessione in pristino, non può rifiutare la riconsegna ma solo richiedere il risarcimento dei danni.
A tal scopo in molti pensano di poter ritenere il deposito cauzionale eventualmente versato all’atto di sottoscrizione della locazione. In realtà, in mancanza di espresso accordo tra le parti, il locatore non può autonomamente decidere di trattenere l’importo ma deve procedere con specifica azione giudiziale con domanda di attribuzione del deposito.
L’affittuario che riconsegna l’immobile con gravi danni è tenuto a versare il canone anche per il periodo necessario alle riparazioni. Questa ipotesi di risarcimento è assimilata al caso di “ritardata restituzione dell’appartamento”. A tal fine il proprietario non deve provare di aver ricevuto altre richieste di affitto.
Trattandosi di un inadempimento contrattuale (l’omessa manutenzione), il risarcimento dei danni si prescrive nel termine di 10 anni che possono ovviamente essere interrotti con una diffida scritta.
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(fonte www.leggepertutti.it)
